Nous allons présenter de manière concise et brève les enjeux et dans une même partie les solutions apportées.
Le premier enjeu et les solutions apportés sont au niveau de la protection du vendeur (ancien propriétaire et parfois exploitant) et de l’acquéreur :
Le vendeur doit répondre à des règlementations avant d’effectuer la vente : la remise en état du terrain à un seuil acceptable de conformité ainsi qu’une mise en avant d’information pour le nouvel exploitant sur l’existence d’une éventuelle pollution.
L’enjeu est de protéger l’acquéreur.
Le vendeur est protégé contre une poursuite suite à la vente si l’obligation d’information est remplie et la remise en état effectuée. Donc pas de poursuites abusives.
L’enjeu est de protéger de vendeur
Protection de l’homme, l’environnement : eau, air.
L’article 121-3 du Code pénal protège contre l’imprudence ou la négligence pouvant entrainer des dommages envers une personne.
Cela est aussi à prendre en compte surtout en ce qui concerne la non prise de mesures pour éviter et contribuer à créer un dommage tel sur l’environnement : l’air, l’eau…
L’enjeu est donc la protection de l’homme et son environnement.
Il nous est possible de mettre en avant des préconisations pour améliorer la situation des friches industrielles et des différents acteurs mis en cause.
Il serait intéressant qu’il y ait la création d’une disposition législative ou réglementaire ou l’Etat serait force d’information.
Il pourrait informer le nouvel exploitant sur l’exploitation antérieure d’une installation qui aurait été classé sur le terrain acquis.
Cela apporterait plus de transparence et de sécurité pour l’acquéreur.
Malgré qu’il existe des règlementations afin d’éviter la mise en danger de la vie des personnes vivant sur des sols pollués, il faudrait approfondir le sujet.
En effet le lien de causalité entre la pollution et le fait d’une personne est bien souvent trop difficile à mettre en avant.
Il faut améliorer la connaissance des friches, en établissant un atlas environnemental et dynamique.
Réaliser un bilan financier de tous les projets concernés et chercher de nouveaux modes de financements.
Enfin une assistance devrait être apportée aux communes et plus de transparence pour les habitants
Amélioration de la protection sur la pollution des sols. Les sites et sols pollués posent un problème.
Il n’y a pas d’études liés au risque et son rapport à la santé et qui serait accessible au public.
En ce qui concerne la pollution des sols, il faudrait créer davantage de jurisprudence pour mieux déterminer et améliorer ce point problématique.
Un enjeu est ce que l'on peut gagner ou perdre dans une entreprise ou une activité économique. En effet, dans le domaine politique, il y a de nombreux enjeux qui sont la rentabilité électorale c’est-à-dire de se faire réélire aux prochaines élections et donc de garder une main mise sur un territoire. Par ailleurs, cela permet de donner une image neuve de la ville et donc asseoir une certaine réputation de cette dernière. Dans ce débat sont donc mis en avant des doctrines politiques qui défendent le renouveau des friches industrielles. De plus, un des autres enjeux est de repenser les politiques culturelles et de démocratiser la culture afin que le plus grand nombre des individus y aient accès ce qui engendre une réorientation des politiques culturelles et donc de pousser à la création d’ espaces culturel autonome avec leur propre gestion.
Suite à la baisse progressive du secteur industrielle en France, un nombre conséquent d’usines sont peu à peu abandonnés, constituant un danger pour l’environnement du fait de la non dépollution des sites. De plus ces usines abandonnés sont par la suite utilisés dans des buts culturels et artistiques ce qui a entrainés une politisation de la question de la réintégration des friches industriels dans le patrimoine urbain et de la mise en place d’une législation pour l’encadrer que cela soit du point de vue de la dépollution que de son financement.
Les friches industrielles ont engendré des graves problèmes pour les populations avoisinantes car elles se sont progressivement retrouvées sans leurs activités principales et que la plupart de communes vivantes de l’industrie, la vie entière de la commune tournait autour du site. Ainsi ces communes se sont retrouvés enclavés et sans ressources. Ce fait produisit un éclatement des communautés ouvrières qui du se reconvertir massivement pour survivre. Cependant, nous voici maintenant plusieurs décennies après, et d’immenses friches industrielles subsistent, quels sont à présent les solutions de réhabilitations de ces sites ?
Une politique publique pour l’urbanisation des friches : Dunkerque à réussi le pari du réaménagement de son territoire en recyclant ses friches en logements. Elle en a conservé une pour le devoir de mémoire.
Une politique publique culturelle : La commune d’Arcueil avec l’aide d’un collectif d’artiste local, à transformer ses friches en espace culturel ou se mélange le passé (l’industrie) et le futur. Cela a contribué à reformer l’identité sociale des habitants qui s’étaient retrouvé orphelins de leurs identités ouvrières.
Une politique publique aidant à la reprise de ces friches par les nouvelles entreprises pour que les sites redeviennent des zones de production. Toutefois, les collectivités locales doivent aider ses entreprises à se pérenniser pour ne pas revoir à nouveau ses sites laissés à l’abandon.
Les enjeux majeurs des friches industrielles qui ressortent de l’axe géographique et patrimonial sont leur réhabilitation et leur reconversion. Nous allons différencier plus précisément ces enjeux. L’un des points principal est le dynamisme à la périphérie des villes avec par exemple la reconversion des friches en centres commerciaux ou encore en base de loisirs, etc… rentrant dans une politique de dynamisme urbain. Cette politique se concrétise grâce au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou encore via le SCOT (Schéma de Cohérence Territorial).
De plus, les friches représentent un enjeu logistique avec l’implantation stratégique pour les entreprises à la périphérie des villes proche des axes autoroutiers, maritimes, aériens ou encore ferroviaires. Les grands groupes (Bouygues, Vinci…) ont détectés le potentiel qu’offrent les friches. Celles-ci représentent un marché de niche pour les promoteurs immobiliers. La réhabilitation des friches industrielles (bâtiments construits pendant les révolutions industrielles) représente également un vrai enjeu concernant la sauvegarde du patrimoine régional.
Dans le but, de participer à l’attractivité économique et touristique de la ville. Enfin, l’un des enjeux majeurs se situe dans la Gestion Territoriale des Emplois et des Compétences. En effet, les régions très industrialisés comme le Nord-Pas-de-Calais ont été durement touchées par la désindustrialisation dans les années 70, ce qui a entrainé une augmentation du chômage et des friches industrielles. Aujourd’hui, la réhabilitation de ces friches par des entreprises pourrait entrainer une création d’emploi et participer à lutter contre le chômage.
Concernant les impacts géographiques des friches, celle-ci peuvent représenter des opportunités de reconquête urbaine et économique contribuant à une utilisation économe de l’espace. Certaines d’entre-elles sont particulièrement porteuses d’enjeux dans le cadre d’un aménagement et d’un développement. De plus, les friches peuvent être un vecteur important de création d’emploi et implicitement de la lutte contre le chômage dans les régions déjà durement touchées.
Les solutions que nous proposons sont de faire prendre conscience de manière plus importante des enjeux que représentent les friches pour les collectivités territoriales. Ainsi que la valorisation du potentiel économique et géographique des espaces délaissés. Afin de concrétiser ces solutions, nous proposons de mettre en avant des exemples de réussite de réhabilitation de friches auprès des entreprises et des collectivités locales.
Notre problématique au niveau économique et financier est de savoir s’il est plus rentable pour une entreprise de reprendre des friches industrielles ou de reconstruire un bâtiment neuf. Aujourd’hui, une réhabilitation de friche industrielle peut constituer un coût considérable pour le propriétaire afin de respecter les normes écologiques et environnementales.
Les principaux enjeux sont :
- le renouvellement urbain
- la redynamisation économique (réutilisation industriel ou réorientation)
- la création d’emploi
Les impacts :
- au niveau de l’emploi : perte d’emploi
- d’une dépollution : coût 1 à 1,5 milliards d’euros
- d’une réhabilitation des Vosges pour 40 millions d’euros
- d’une réhabilitation d’Angus : 13 millions d’euros par exemple
- du pollueur-payeur : le propriétaire est responsable des coûts de décontamination
En ce qui concerne les solutions que l’on pourrait proposer en matière de finance, c'est-à-dire les aides que l’on peut trouver afin de réhabiliter des friches industrielles, ou comment peut-on réaliser des économies en reconvertissant ces friches.
On trouve trois grands types de solutions :
- Les subventions du conseil régional, du conseil général, ou des collectivités locales et même des associations, à condition de monter un dossier solide et viable (nous retrouvons dans les fiches infos un exemple concret à savoir celui d’une friche réhabilitée à Marseille)
- Démolir au lieu de conserver le bâti. De nombreux résultats ont prouvé qu’il y a beaucoup de profits financiers à tirer de la démolition de l’édifice pour la reconstruire plutôt que de la conserver le bâti car souvent cette dernière méthode est plus onéreuse que la première sachant qu’il y a une inspection à réaliser, la dépollution etc.
- Les investisseurs et les promoteurs sont le principal recours à la réhabilitation des friches, toutefois ils restent difficiles à trouver.
- Investir dans une politique de dépollution
- Transformer la friche en une «zone propre»
- Pollution des sols
- Gaspillage de la biosphère
Les friches sont très souvent polluées dû à l’activité des entreprises présentent sur place avant leur fermeture. L’enjeu est donc de réussir à refaire vivre cette partie de la France malgré la pollution ambiante présent sur les sols. Pour cela il faut passer par des processus dépolluant adapter au type de pollution présente qui s’avère être très différentes d’un site à l’autre et toute aussi complexe. De plus, ces différentes friches peuvent être pour de nouvelles industries, un moyen de développement des communes à proximité.
Ce qui fait fuir les différentes personnes qui veulent investir sur ces friches. Aussi bien dans l’agriculture que dans la construction. Il est inimaginable de penser faire une exploitation agricole, une école ou une habitation sur des terrains pollué.
Les différents acteurs sont les actionnaires et propriétaires, les pouvoirs publics, les banques et financiers, les assureurs, les employés et syndicats, les clients, les fournisseurs et les sous-traitants. Chaque partie prenante y trouve un intérêt personnel en fonction des risques qui leurs sont confrontés. Une réhabilitation des friches industrielles est mise en place notamment dans le respect de règles environnementales via de la prévention et la gestion des sols. Depuis les années 90, les constructeurs de bâtiments tiennent en compte des normes environnementales, plus dans un souci de diffuser une bonne image à l’entreprise et d’augmenter sa notoriété que par respect de la législation. Par exemple, l’ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie) accompagne les entreprises sur le domaine de la construction mais aussi en termes de management environnemental.
Il permet d'évaluer une situation pour préparer un changement ou une amélioration. Il s'appuie sur des outils expertise afin d'optimiser l'approche et formaliser l'analyse. Réalisé sous forme d'auto-évaluation ou diagnostic d'expert, il permet de dégager les priorités et construire le plan d'action
Par ailleurs, le diagnostic des friches industrielles et/ou urbaines renvoie à un ensemble d’études de faisabilité permettant d’analyser le potentiel de revalorisation, les coûts de revitalisation ainsi que les aspects liés aux modalités de ré-exploitation. L’apport d’une équipe pluridisciplinaire sera extrêmement utile afin de mieux appréhender les problématiques qui émergent des différents types de diagnostic (technique, économique, écologique,…). Une note de synthèse personnalisée ou standardisée permettra de concrétiser les résultats de ces diagnostics mais aussi et surtout de dresser un profil de friche. Le profil sert d’un outil de base afin de bien qualifier les atouts ainsi que les risques relevant de la friche, d’une part, et de procéder par une analyse comparative des différents profils (le cas échéant), d’autre part.
Les différents types de diagnostic peuvent être proposés selon deux modalités, à savoir standardisée qui répond aux principaux questionnements et/ou customisée plutôt sur mesure par rapport à l’ensemble des questions spécifiques soulevées par l’acquéreur potentiel.
En fait, indifféremment de la modalité adoptée, les approches des diagnostics à exploiter doivent être en adéquation avec les attentes et/ou besoins de l’acquéreur potentiel mais aussi et surtout de la nature même de la friche en question.
L’analyse approfondie de ces résultats permet également de déceler les principaux dysfonctionnements potentiels à gérer en matière de dépollution ou encore de problématiques juridiques par exemple.
Afin d’améliorer les atouts de la friche étudiée mais également de faire face aux dysfonctionnements ou aux points faibles, une planification des actions à implémenter s’impose.
Issu de l'état des lieux initial, le plan d'action formalise la procédure d'accompagnement et permet de mettre en place des objectifs précis et datés. Pierre angulaire de l'amélioration continue, le plan d'action est mis à jour et suivi. Tableau de bord des actions en cours, il apporte de la cohérence dans le conseil et permet au chef d'entreprise de se situer dans sa démarche de progrès.
Afin de perfectionner la conception mais aussi l’implémentation des plans d’action, on a intérêt à distinguer entre les différents types de plans à préparer.
En fait, cette typologie de plans se base essentiellement sur la nature mais aussi la pertinence des actions à implémenter. Ainsi, on distingue les plans d’actions prioritaires mais aussi opérationnels, tactiques et stratégiques.
Le plan, ainsi formalisé, comprend la liste des éléments suivants :
- les acteurs qui seront impliqués dans chaque action spécifique
- les ressources (technologiques, financières,…) à mobiliser afin de mettre à bien nos actions ainsi que les coefficients de pondération de l’affection de celles-ci par acteur
- l’horizon de chaque action mais aussi et surtout les deadlines
- les indicateurs de différentes natures (financière, technique,…) permettant d’alimenter notre tableau de bord de pilotage stratégique.
La prise en considération de ces indicateurs permet, en principe, de mieux gérer la phase du contrôle, mais aussi et surtout de mieux appréhender les problématiques de suivi et d’orientation de la mise en œuvre des actions.
Le suivi du plan d'action permet de lever les blocages et faire progresser l'entreprise dans ses actions d'amélioration.
Il met en relation et partage de l'information avec les partenaires du dossier.
Le suivi permet d'adapter:
- Les moyens d'accompagnement.
- Formation
- Expertise complémentaire
- Organisation
- ...
Le monitoring renvoie à l’ensemble des actions permettant de mieux appréhender les aspects liés à l’organisation du projet. Un projet complexe mais aussi pluridisciplinaire qui mobilisera plusieurs types d’acteurs qui sont invités à procéder par un travail collaboratif afin de réaliser un ou plusieurs objectifs communs. Afin de mieux organiser tel projet, il s’avère utile de faire converger les différents points de vue vers une finalité partagée par l’ensemble des acteurs impliqués. En outre, assurer les activités de monitoring renvoie à l’instauration d’un climat de confiance mais aussi de cohésion sociale entre les différents acteurs.
Ainsi, les activités de suivi permettent de faire respecter la vision stratégique des projets à mener ainsi qu’à l’ensemble des orientations tactiques, concrétisées ensuite par des actions opérationnelles.
Tout au long de la chaîne de création de valeur, depuis l’annonce d’un propriétaire de friche, passant par la transformation et enfin la ré-exploitation ou la transmission, le monitoring permet d’orienter l’ensemble de ces process vers une finalité bien spécifique. Celle-ci renvoie à la valorisation d’une friche en la transformant en un espace ré-exploitable, utile pour la société et qui respecte mieux son environnement.
En s’inspirant des indicateurs qui ont été bien fixés au niveau des plans d’action, le monitoring sera marqué par des allers-retours fréquents entre le tableau de bord de pilotage stratégique, d’une part, et les actions concrètes des acteurs ainsi que de leurs aspirations, d’autre part.
En fait, certes, l’utilisation de ce tableau de bord est importante afin de mieux gérer le monitoring, mais, elle sera plus exigée au niveau de l’implémentation des phases de l’évaluation ou du contrôle.
Réalisée régulièrement, l'évaluation des actions permet d'en mesurer l'efficacité. Des indicateurs de performance ou de nouvelles évaluations (diagnostic) permettent de planifier les actions, de poser les bases d'une amélioration continue. L'instauration de cette démarche renforce le rôle et l'efficacité du conseil: première pierre d'un système de management.
Constituant la dernière phase du processus de management, l’évaluation ou le contrôle, permet de procéder par une analyse comparative entre la situation souhaité (les objectifs fixés au niveau des plans d’action) et la situation réelle (résultat concret). En fait, ceci permettra de prendre en considération l’ensemble des écarts potentiels ainsi que les causes réelles de telles observations.
Concernant l’analyse des friches, le contrôle permet de traiter les aspects relevant de l’efficacité de nos actions mais surtout de la pertinence en matière de revalorisation des espaces anciennement délaissés.
Afin de prévoir des mauvaises surprises au niveau des résultats, le diagnostic a intérêt à s’implémenter d’une façon continue et périodique permettant de fournir, via le reporting, des bilans intermédiaires de l’avancement de l’activité.
Ainsi, les activités de reporting permettent d’alimenter le système d’information via des flux d’informations ascendants (bottom-up). Ces flux se traduisent via le feedback permettant d’ajuster nos plans d’action ainsi que nos orientations stratégiques. Le feedback permet de lancer des actions correctives permettant d’anéantir les causes des dysfonctionnements ou du résultat négatif, d’une part, et de lancer des actions de renforcement des points forts qui ont permis de bien réaliser les objectifs, ou encore les dépasser.
Pouvant s’inspirer, de l’approche « process control » voire de la méthode Balanced Scorecard, ces activités de reporting, se réalisent via une lecture bien approfondie des indicateurs fixés au niveau du tableau de bord de pilotage stratégique. Le respect au mieux des modalités d’évaluation permet non seulement d’assurer le bon fonctionnement du projet mais aussi l’identification des parties responsables d’un résultat ne correspondant pas aux objectifs préétablis.